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卖掉继承的房子要缴税吗?房产继承学问大,必知2大关键点


2020-06-20


台湾的房屋自有率高达8成,随着「高龄社会」的来临,拥房的银髮族为了节省赠与时的赠与税或移转时的土地增值税等税负,而选择让孩子以继承的方式取得房产。根据内政部统计处统计,2018年全台不动产继承移转件数达5万6,315栋,是1991年开始统计以来的最高纪录。
而今年预期会再创新高,统计1月至6月,台湾的死亡人数为8万8,098人,首度超越出生人数8万5,961人,反映在不动产继承移转件数,上半年累计已经达2万8,170栋,与2018年同期相比,小幅增加1.2%。
但是,身为下一代,有拒绝「继承」的权利吗?此外,在继承房产时,又有什幺要注意的事情呢?群宜法律事务所协理李季鸿表示,房地产在继承阶段,要注意共同继承人的房产持有意愿、使用情况等;在继承后,要注意日后出售时的房地合一税,以下分别解析。
房地产继承的法律与税务重点
关键点1》留意共同继承人 有无出售房产的意愿
根据《民法》第1,138条规定,「遗产继承人,除配偶外,依序为:直系血亲卑亲属、父母、兄弟姊妹、祖父母。」李季鸿解释,假设某户人家的爸爸过世,遗留下来的财产总价值为100万元,在没有特有财产、没有遗嘱、继承人之间也没有协调的状况下,妈妈可以决定是否选择依照「配偶剩余财产差额分配请求权」优先取得遗产的半数,如果选择行使,则剩下的一半,才由妈妈与子女均分;如果选择不行使,依继承的规定,遗产由妈妈与子女均分。
假设只有1个小孩,妈妈行使「配偶剩余财产差额分配请求权」后,妈妈能继承75万元、孩子可以继承25万元;假设有2个孩子,则妈妈可以继承66万6,666元、2个孩子分别取得16万6,666元。不论是现金、房产或债务等皆均分,而房屋将按比率登记为公同共有。
此时就会产生「房屋有多个所有权人」的状况,如果继承人对于是否出售房屋意见分歧,则回归到《土地法》第34-1条的规定,共有人及持有比率皆超过半数同意时,就能进行处分。不过,当持有比率超过2/3时,则不管人数是否过半,都能处分。
李季鸿说明,确认符合出售比率的门槛后,欲出售房产的继承人找到买方出价,也同意出售,便能以存证信函通知不愿出售房产的继承人,询问是否用相同条件行使「优先购买权」,若对方不愿购买,或超出回覆时间仍然没有回覆,欲出售房产的继承人就可卖出。
欲出售房产的继承人在取得售屋价金后,地政机关会确定不同意者已经领取应该分配的部分,方可办理过户。李季鸿补充,台湾传统社会都是代代相传、平均分配,但是未来恐演变成,房屋或土地所有权人名册是「肉粽串」的状况,使得未来在处分资产时困难重重。因此,建议在继承时,可以与所有的继承人讨论分配方式,让房产持有变得单纯、简单。

关键点2》留意出售房产时 房地合一税的课税基础
第2件要注意的事情,则是继承人出售房产时的房地合一税。台湾房屋智库资深分析师陈炳辰说明,如果孩子要出售所继承的房产,其房产持有的时间,可以加计父母取得的时间,对于房地合一税的规画相对有利。
假设孩子继承父母在2015年12月31日以前取得之房产,日后出售时,原则上适用旧制的财产交易所得税,但是,如果同时符合房地合一税的自住房地规定,便可以适用「课税所得在400万元以下免税,而超过400万元部分,按10%税率课徵所得税的优惠」。可以透过试算,择优申报,以达到节税的效果。
不过,如果孩子是继承父母在2016年1月1日以后取得之房产,蔡志雄律师事务所主持律师蔡志雄解释,不论孩子是否知道被继承人的房屋取得成本,未来出售房产时,税务机关都是以继承时的「房屋评定现值加上公告土地现值」,视为取得成本。
计算遗产税时,房产的价值为房屋评定现值加上公告土地现值减去房贷余额,如果当房屋评定现值加上公告土地现值小于房贷余额时,代表房产价值为负值,如果又没有其他的财产,就不会有遗产税。
但是,若未来孩子出售继承而来的房产,税务机关并不会将当时的房屋贷款列入考量,仍然是以房屋评定现值加上公告土地现值视为继承人的取得成本,用此计算房地合一税。
作者简介:《Smart智富》成立于1998年,提供股票、基金、期权、黄金、外币、债市、房地产、保险、退休规划、消费观念等投资理财领域的知识、情报与课程服务,全方位服务投资族群需求。《Smart智富》月刊粉丝专页 


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